Nieruchomości

Wyceny nieruchomości wykonywane są dla realizacji rozmaitych celów naszych Klientów:

uzyskanie kredytów bankowych i finansowania pomostowego w bankach i instytucjach polskich i zagranicznych
uzyskanie finansowania z programów unijnych lub innych programów wspierających
kupno – sprzedaż lub aport nieruchomości
wycena kwartalna, półroczna i coroczna majątku firm na potrzeby sprawozdań finansowych
okresowa wycena nieruchomości funduszy inwestycyjnych
podziały majątku spółek i przedsiębiorstw
przekształcenia własnościowe
wycena spadków i udziałów w nieruchomościach i spółkach
wyceny wartości firm i przedsiębiorstw przygotowujących prospekty emisyjne do wejścia na giełdę
doradztwo w zakresie podejmowania decyzji gospodarczych i handlowych w oparciu o wartość posiadanych nieruchomości lub przedsiębiorstw
doradztwo w zakresie podejmowania decyzji gospodarczych w oparciu o wariantowanie wartości projektów inwestycyjnych w nieruchomości.

Wyceny wartości rynkowej nieruchomości wykonywane są z uwzględnieniem standardów krajowych i międzynarodowych.

Najnowsza definicja wartości rynkowej zawarta w polskich Krajowych Standardach Wyceny łączy wytyczne TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations) i defincję Unii Europejskiej zawarte w Europejskich Standardach Wyceny wraz z wytycznymi IVSC (International Valuation Standards Committee) zawartymi w Międzynarodowych Standardach Wyceny.

Według definicji polskich Krajowych Standardów Wyceny wartość rynkową nieruchomości stanowi jej najbardziej prawdopodobna cena, możliwa do uzyskania na rynku w dniu wyceny, przy przyjęciu następujących założeń:

strony umowy są od siebie niezależne, nie działają w sytuacji przymusowej oraz mają stanowczy zamiar zawarcia umowy
upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy

Zgodnie z interpretacją wartości rynkowej - najbardziej prawdopodobna cena oznacza wyrażoną w pieniądzu kwotę, którą w rozsądnym podejściu można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, w którym wartość rynkowa została określona. Jest to jednocześnie najlepsza cena, którą może uzyskać sprzedawca oraz najbardziej korzystna cena, którą zgodzi się zapłacić kupujący. (Kwota ta nie dotyczy ceny podwyższonej lub obniżonej ze względu na szczególne warunki, jak np. sprzedaż z bonifikatą).

Możliwa do uzyskania na rynku oznacza, iż wartość nieruchomości jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłaconą ceną. Jest to hipotetyczna cena, za którą w dniu wyceny można zawrzeć transakcje odpowiadającą wszystkim wymogom definicji rynkowej.

Określenie w dniu wyceny stawia wymóg, aby wartość rynkowa była właściwa w danym momencie, na który została określona. (Może to być data opracowania operatu szacunkowego lub wcześniejsza). Wartość podana w operacie szacunkowym odzwierciedla stan rynku oraz uwarunkowania istniejące w dniu wyceny, a nie w dniu wcześniejszym lub późniejszym. W definicji zakłada się także jednoczesne zawarcie i wykonanie umowy.

Z pojęciem wartości rynkowej - ściśle łączy się sposób optymalnego użytkowania nieruchomości, definiowany jako najbardziej prawdopodobne wykorzystanie nieruchomości, które jest fizycznie możliwe, odpowiednio uzasadnione, prawnie dopuszczalne, ekonomicznie opłacalne i zapewniające najwyższą wartość wycenianej nieruchomości. Wycenę wartości rynkowej nieruchomości z założeniem jej optymalnego sposobu użytkowania innego niż aktualny w dniu wyceny, można przeprowadzić tylko wtedy, gdy istnieje na rynku popyt na nabycie nieruchomości dla tego właśnie innego sposobu jej użytkowania. Pod uwagę należy wziąć także konkurencję ze strony innych nieruchomości tak samo lub podobnie użytkowanych.

Ostatecznie na poziom wartości nieruchomości ma wpływ szereg czynników. Część z nich wykracza jednak poza cechy samej nieruchomości. Zasadniczo wyróżnić można cztery grupy czynników wpływających na wartość nieruchomości: czynniki fizyczne, czynniki ekonomiczne, prawne i środowiskowe (społeczne). Czynniki fizyczne są bezpośrednio związane z daną nieruchomością. Trzy pozostałe kategorie są jedynie pośrednio powiązane z nieruchomością lecz tworzą istotne tło dla wyceny i mają znamienny wpływ na poziom wartości. Czynniki powyższe mają charakter dynamiczny, zarówno same stale podlegają zmianom, jak również zmienia się stopień i zakres ich oddziaływania. Interakcja tych czynników kształtuje wartość nieruchomości na rynku.